大兴房产抵押有哪些特征和限制?

大兴房产抵押的特征和限制主要涉及以下几个方面：

一、特征

1、从属性：房屋抵押是从属于主债权的权利。这意味着，房屋抵押权的存在和行使都以主债权的存在为前提。如果主债权消灭，房屋抵押权也随之消灭。

2、特定性：房屋抵押权是设定在债务人或第三人提供的特定房产上的权利。这个特定房产就是抵押物，它必须是产权清晰、可以合法上市交易且容易变现的。

3、优先受偿权：当债务人不履行到期债务时，债权人有权就抵押房产的价值优先受偿。这是房屋抵押权的核心特征之一，也是债权人愿意接受房屋抵押作为担保方式的主要原因。

4、不可分性：房屋抵押权具有不可分性，即债权人在全部债权未受清偿前，有权对抵押房产的全部价值行使抵押权。即使债务人部分清偿了债务，债权人也不能放弃对剩余债权的抵押权。

5、追及性：如果抵押房产在抵押期间被转让或毁损、灭失，房屋抵押权仍然有效，并可以追及到抵押房产的替代物或转让所得的价款上。

5、物上代位性：当抵押房产毁损、灭失或被征收时，房屋抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。

二、限制

1、借款人年龄：借款人年龄应在18~65周岁之间（部分银行可能规定不超过70周岁），具有完全民事行为能力。

2、贷款期限：抵押贷款最长不超过30年（部分银行或产品可能规定不超过20年），但具体期限会根据借款人的还款能力和银行政策来确定。

3、房产要求：抵押的房产必须是借款人合法拥有的、具有完整产权证书的房产。同时，房龄和类型也可能受到限制，例如，城六区的房产房龄必须在40年以内，郊区房产房龄在25年以内，优质地段房屋房龄更大为50年；银行可接受的房屋类型包括商品房、成本价房、房改房、商铺、按揭房、别墅、法拍房、酒店式公寓、写字楼、办公楼等。

4、收入要求：借款人需提供稳定收入证明，证明其具备还款能力。例如，借款人+企业收入流水需覆盖本次贷款额度2倍以上，资产负债率不超过70%。

5、信用记录：借款人信用记录必须良好，无逾期还款记录。银行会查询借款人的个人征信报告，以评估其信用状况。

6、贷款额度：根据借款人房产评估价值，贷款额度更高可达房产评估价值的70%。

7、政策限制：房屋抵押还受到政策和法律法规的限制。例如，对不能强制执行的财产不能设定抵押权；建设工程优先受偿权与抵押权在不动产上可能存在冲突等。

综上所述，大兴房产抵押具有从属性、特定性、优先受偿权、不可分性、追及性和物上代位性等特征，并受到借款人年龄、贷款期限、房产要求、收入要求、信用记录、贷款额度以及政策限制等多方面的限制。在办理房产抵押时，借款人应充分了解这些特征和限制，以确保自己的权益得到保障。